在最近举行的年度股东大会上，股东们对包括公司注册地迁移在内的多项提案进行了投票，并最终支持了这些提案。这一决策反映了股东们对特斯拉未来发展的信心。

去年底的金融十六条已经很拼了，不到两周融资五万亿支持房地产，并承诺在2024年前全力支持楼市的流动性；意思是开发商楼盘卖不出去别怕，用债务顶住，拉长销售的时间窗口，与刚需玩一场龟兔赛跑的持久战。

这就把房地产推到了一个十字路口，不进则退。

这是政策的自信。

不料，今年房地产是量价齐跌，果不其然，打开了一线楼市限制，也只是证明了一个事实：限令其实都是摆设，是多余的盲肠。一、二线城市照样量价齐跌。那么，是不是还要再下个金融二十六条，继续通过高负债保交付、保房企？

会议的精神也很强悍，保交付提供了二千亿的资金支持；打破了国企、民企的界线，对流动性的支持一视同仁。

这必然加大债务的压力。

城投的负债已经高达65万亿，是恒大负债的30倍量级，恒大的野蛮扩张相比之下，还是小巫见大巫了。如果不是国企，恐怕不会比恒大更好过。

问题是，中国经济还能继续承受高负债吗？

我们总是说房地产多重要，为了救市不断付出极高的代价，如此巨大的力量用在实体经济和对民企的扶持上，是不是更有利于整体经济的健康发展？我们不遗余力的救市，这本身会不会是一种本末倒置的选择？

北大国发院的姚洋有过一个提法，认为：唯一的办法就是立即征收房地产税。

姚院长这样说，等于对房地产的一种预判，认为今年房地产还是大卖不了，大局已定，国家也好，地方财政也罢，今后漫长的岁月里，不能够也已经依靠不上土地出让金了？

这的确是一个很现实的问题，

但是，他关注的角度与瓜众不同，瓜众关心的是楼市崩盘会对老百姓的生活有多大影响？姚院长关心的财政收入的缺口，房子卖不出去，土拍怕是没几家公司敢拿地了。去年，很大程度是城投在扛着，城投也一样存在着债务压力，贷款到期了也要想办法，如果都像遵义城投的办法，展期二十年，头十年只还利息，后十年还本金，那就是在叠加金融风险。

能不能停止土拍？

完全不可以，地方财政５０％的支出，是依靠土地出让金，如果停止土拍，全国所有的地方财政都要停摆了，唯有发行特别国债务维持。那就成了业内开完笑的说法，中国经济从建立在房子上的经济，变成了建立在债务上的经济。

问题是征收房地产税能解决什么问题？

当然是解决地方财政的收入问题，如果土地财政崩溃了，唯有房地产税可以替代土地转让金，任泽平与管清友都认为马上就会征收。

实际上，问题还没这么简单。

最直接的问题就是征收房地税会不会影响销售？姚洋淡淡地说：这样说很不专业。

姚院长的专业性吓了我一跳，是谁的脑回路出问题了？

难道成本增加，对销售没有影响？

姚院长的专业解释是这样的，他的意思不是不影响，而是影响不那么可怕，因为地区会出现分化，一、二线城市还是会有销量。

征收房地税必然影响销售，而且会大幅增加二手房的存量市场，不管是几线城市。

这不需要什么专业知识，更大的影响也许真的不是价格，因为楼价本身存在着大幅降价的要求，更大的影响是多套房的持有者，要计算自己成本，企业名下的房地产税是总价的０．８５％，１０００万买入的房子，每年征收８．５万元，如不能按时交付，滞纳金按日计算，为万分之零点五，一天就是五百元。如果房子是空置的，那唯一的选择就卖掉，也就是说，征收房地产税一定会加大二手房存量市场，地方财政通过房地产税填补失去了土地出让金，然而，土地财政也就彻底凉凉了，目前的３８亿平方米的待售面积很难消化掉了，房地产这个行业不再具有可持续性。

但是，今年的情况又变了。

一个重要的变化是政策失灵了，楼市控制不住，土拍也控制不住。２０２１年是土地出让金的天花板，为８万多亿，２０２４年的上半年只有１．５亿，同比下降了６０％，这就要算一笔账了，我们一直没有开征房地产税，部分是担心对楼市价格与销量产生致命的冲击波；去年公布了全国房地产统计结果，是一个测试，结果一、二线城市二手房挂牌量大增，二手房价格大幅下跌；由于房地产税收入相对有限，不可能完全取代土地出让金，那么，开征房地产税就成了赔了土地出让金又折税。现在土地出让金收入跌到了这个地步，这种比较已经不再具有决定性。

按全国居民住房３００万亿计，按平均１％的税率，也有３万亿，这就有了现实意义，既然土地出让金不稳定，量级也不能期待，不如开征房地产税，这可是稳定的强制性征收。

征收房地产税会不会是对应着富人？

肯定不会，因为量级太小，就失去了姚院长用房地产税抵平土地出让金的意义。按胡润的统计，中国高净值家庭２０７万，平均每家２，７套，按国际正常税率这１％，显然量级有限，要征就是二套房以上的全征．这对老百姓来说，未必是所乐见的。

所以，执行要谨慎，毕竟民生现在也有压力，是不是为了补财政之有余，就一定要在这样的时间点上损居民之不足？从计划的时间表上说，要到２０２７年；现在房地产一路向下，或许会加快征收房地产税的时间表。

比较中性的看法是，征收是早晚的事，时间的选择在市场状态，楼市不触底不会开征，高盛认为２０２７年中国楼市触底，那么，楼市触底，征收的机关也就打开了。

２０２７年征收房地产税已经成为大概率事件，因为，情况变化的太快了。

元芳怎么看？

楼市最大的危险不是爆雷，是二手房无法变现

发布于：江苏省